אחד מרוכשי הדירות בפרויקט "סיטי טוואר" בבת ים של חברת רום כנרת, שלאחרונה מונו לה נאמנים לאחר שנקלעה לחובות של כ-137 מיליון שקל בזמן שהייתה אמורה לבנות 5 מגדלי יוקרה למגורים, מספר: "שילמנו 1.8 מיליון שקל על הקרקע בלבד, והוסכם שנוסיף עוד 800 אלף שקל עבור הבנייה. ברגע האחרון נרשמה הערת אזהרה. כרגע הכל בסימן שאלה. שילמנו 1.8 מיליון שכולו מהון עצמי, אין פה משכנתא. לצערי הרב אלו כל החסכונות שלנו וכספים שלקחנו מההורים שלנו, זה לא סכום שנרוויח שוב בשום דרך.
"כרגע אין היתר בנייה. יש בעיה חמורה, אם נידרש להוציא היתר חדש ייתכן שיהיו יותר רוכשים מאשר דירות שאפשר לבנות במגדל הזה. לתדהמתי, הסתבר לי שהדירה שלי נמכרה פעמיים. יש משפחה נוספת שנרשמה על הדירה שלי, היא קנתה הרבה לפנינו. נאמר לי שאותה משפחה כביכול לא עמדה בתשלומים, אבל החוזה לא בוטל. יש קומה של 4 דירות ויש 6 אנשים שרשומים על הקומה הזו. לי כמובן לא היה ידוע מכלום".
2 צפייה בגלריה
"יש קומה של 4 דירות ויש 6 אנשים שרשומים על הדירה הזו". הדמיית פרויקט "סיטי טוואר" בבת ים של חברת רום כנרת
(הדמיה: קוביה)
רום כנרת היא דוגמה לסיכונים שלקחו על עצמם חברי קבוצות הרכישה. חשבונות הנאמנות שבהם הופקדו כספי החברים בקבוצות הרכישה רוקנו, ויש חשש לכאורה כי דירות נמכרו על הנייר יותר מפעם אחת. בשיחה עם ynet מספר רוכש נוסף: "רכשתי ב-2018 דירה בפרויקט תמורת 2.5 מיליון שקל, וההסכם היה שמשלמים על רכיב הקרקע כולל האגרות כ-1.5 מיליון שקל, ועוד סכום שהוערך עבור הבנייה עצמה בסך של כמיליון שקל. עד היום שילמנו 1.5 מיליון שקל.
"אני בשנות ה-60 לחיי וזו דירה שמיועדת למגורים שלנו בפנסיה. הבטיחו לנו שהדירה תהיה מוכנה תוך 4 שנים, היזם היה אמור לקבל היתר בנייה מהעירייה - אבל ההיתר לא התקבל, במקום כרגע יש אדמה, לא נבנה כלום, והזמן שבו היו אמורים להשלים את כל מה שנדרש כדי לקבל היתר גם עבר. הנזק המרכזי כאן הוא הזמן. לשמחתי במקרה שלי יש לי הערת אזהרה, אבל להבנתי יש דיירים שלא נרשמה להם הערה. כרגע בעצם אין היתר וצריך להתחיל את כל התהליך מהתחלה. אם העירייה לא תעזור לנו לסיים את הסיפור הזה, זה הולך לעלות לנו הרבה מאוד כסף.
"אני בשנות ה-60 לחיי וזו דירה שמיועדת למגורים שלנו בפנסיה. הבטיחו לנו שהדירה תהיה מוכנה תוך 4 שנים, היזם היה אמור לקבל היתר בנייה מהעירייה - אבל ההיתר לא התקבל, במקום כרגע יש אדמה, לא נבנה כלום. הנזק המרכזי כאן הוא הזמן"
"נתנו את כל ההון העצמי שלנו, לא לקחנו משכנתא, ובינתיים אנחנו נאלצים לשלם שכר דירה בגובה של כ-8,000 שקל בחודש. בכל מקרה, גם אם נקבל את ההיתר עכשיו, להרים בניין כזה לוקח בין 3-4 שנים, זאת אומרת שבמקרה הטוב ניאלץ לשלם עוד 4 שנים שכירות. חוץ מזה, אנחנו כבר מבינים שניאלץ להוסיף עוד סכומים כדי להשלים הבנייה, השאלה כמה נצטרך לשלם וכמה זמן זה עוד ייקח. כל יום שעובר השכירות ועולה".
"140 אלף שקל עבור דמי שכירות מיותרים"
גם חברת צברים שבבעלות רוני צברי נכנסה לאחרונה להליך כינוס נכסים לאחר שצברה חוב בסך 144 מיליון שקל, ולא הצליחה לעמוד בלוחות הזמנים להשלמת פרויקטים של התחדשות עירונית ביפו, ירושלים, הוד השרון ובת ים. לחברה אין כרגע אפשרות לפרוע את האשראים שניתנו לה. בניגוד לקבוצות הרכישה של רום כנרת, ללקוחות צברים יש בנקים מלווים לפרויקטים.
עו"ד דוד קוגן, המייצג את בתו שרכשה דירה בפרויקט "יאפה" הכולל 108 דירות של חברת צברים ביפו, ששווקה לסטודנטים לפני כמעט עשור, מספר: "הפרשה החלה במבצע שיווק מנקר עיניים ומפתה. זו הייתה הגרלה. היה צריך להירשם כדי לקבל את הזכות לקנות דירה שלא קיימת עדיין. עד עצם היום הזה לא נמסרה לבת שלי הדירה, שנרכשה על הנייר בסכום של כ-1.5 מיליון שקל. מהסכום הזה היא שילמה כבר 90% ואת היתרה צריך לשלם במועד המסירה - שלא התבצעה. החוזה נחתם ב-2015, לפני 8 שנים, ובינתיים הבת שלי משלמת משכנתא ובמקביל שכר דירה בגובה כ-7,000 שקל בחודש. עד כה שילמה 140 אלף שקל דמי שכירות מיותרים.
"הפרויקט הזה משפיע על כמה מאות משפחות, אבל הוא נוהל ברשלנות ולא עמד בלוחות הזמנים ובאבני הדרך. מה תעשה הבת שלי עם הנכדה שלי? היא באי ודאות - לאיזה מוסד חינוכי היא תכניס את הילדה? ליד הדירה השכורה או באזור של הפרויקט? הצפי למסירה היה 2022 אבל היום הצפי הוא כבר 2024. הנכס נמצא כרגע בשלב השלד בלבד, יש עוד עבודות, ואין לדעת אם הכונס יבקש עוד עשרות אלפי שקלים מכל רוכש כדי לסיים הפרויקט".
"הפרויקט שווק ב-2015 ועד עצם היום הזה לא נמסרה לבת שלי הדירה ביפו, שנרכשה על הנייר בסכום של כ-1.5 מיליון שקל. מהסכום הזה היא שילמה כבר 90% ואת היתרה צריך לשלם במועד המסירה - שלא התבצעה"
עו"ד חגי אולמן ממשרד יהודה רוה, שמונה לכונס הנכסים של חברת צברים, מסר כי "אנו פועלים לגיבוש מתווה שיאפשר את השלמת הפרויקט. מטרת העל בראש ובראשונה היא לגרום לכך שהעבודות לא תיעצרנה, דבר שיגרום לנזק אדיר ולצורך כך, בכפוף לאישור בית משפט, יועמד מימון מתאים לכך. מיד לאחר מכן יוצג לכל הגורמים הרלוונטיים וכמובן לרוכשים מתווה להשלמת הפרויקט".
במקביל, בנק לאומי הגיש לאחרונה בקשה למינוי כונס נכסים נגד חברת הרציג נדל"ן, שבראשה עומד היזם החרדי יהודה הרציג, בגין חוב של למעלה מ-19 מיליון שקל של החברה, מהיזמיות הגדולות בתחום ההתחדשות העירונית הפועלת בשוק מאז 1987. הנכס שסיבך את החברה הוא בניין משרדים בפתח תקווה שמכר הרציג לצד שלישי, למרות שלבנק היה שעבוד בגינו כנגד אשראי שניתן לקבלן. לטענת לאומי, מכירת הנכס פירושה פירושה העדפת נושים. יש לציין כי החברה הייתה מדורגת מזה זמן מה על ידי חברת המידע העסקי דן אנד ברדסטריט כבעלת סיכון גבוה ובוצעו נגדה הליכי הוצאה לפועל. הנושא עדיין בבירור.
הקושי מתבטא בדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן
הסיפורים הללו ממחישים כיצד האזהרות לגבי המשבר בשוק הנדל"ן בצל סביבת הריבית והאקלים הכלכלי, הולכות ומתממשות. במהלך החודש האחרון נקלעו, כאמור, לקשיים שלוש חברות נדל"ן, ומאות רוכשי דירות מצאו עצמם בסיוט ובחשש כי אף ששילמו ממיטב כספם - יישארו ללא הדירות. עדיין אין להסיק מכך שכל שוק הנדל"ן עומד להתמוטט - בשלב זה מצב השוק מוגדר בהאטה ובקשיים של קבלנים, שבאים לידי ביטוי בדוחות הכספיים ובשווי מניותיהם בבורסה בתל אביב, ופני החברות להחלטת הריבית הצפויה היום.
כך למשל, חברת הנדל"ן הציבורית חנן מור, שהתפרסמה בעיקר בשל הבנייה המסיבית שביצעה בעיר חריש, פרסמה בסוף השבוע האחרון את דוחותיה הכספיים, לפיהם הכנסותיה ממכירת דירות ירדו ב-50% לעומת המחצית המקבילה בשנה הקודמת. אחת הסיבות לכך היא העובדה שרגע לפני המשבר בענף רכשה החברה קרקע לבנייה למגורים במחירי שיא במתחם שדה דב המבוקש על מתחם שדה התעופה שפונה בצפון תל אביב. אולם ברקע סביבת הריבית וקשיי האשראי, מימון הרכישה העיק על החברה ופגע בתוצאותיה: הרווח הנקי נפל ב-78% במחצית הראשונה של השנה והסתכם ב-18 מיליון שקל, ומאז היא מנסה לנקוט צעדים שיאפשרו לה את החזר החוב, בהם מכירת חלק מזכויות הבנייה.
דוגמא נוספת היא קבוצת הנדל"ן של האחים צחי ועידו חג'ג', שנחשבו לאורך השנים לסיפור הצלחה בתחום הנדל"ן. הקבוצה פרסמה בשבוע שעבר את דוחותיה הכספיים, לפיהם יש לה התחייבויות בסך 2.5 מיליארד שקל ותזרים שלילי מפעילות שוטפת בסך 150 מיליון שקל. גם הניסיון להיכנס לתחום המלונאות דרך שיתוף פעולה עם קבוצת מתחמי האירוח סלינה שהפכה להפסדית גבה את המחיר, ומניית החברה צנחה בשנה האחרונה ב-42%.
גם חברת שיכון ובינוי של היזם נתי סיידוף רשמה ברבעון השני השנה הפסד בסך 330 מיליון שקל לעומת רווח נקי בסך 112 מיליון שקל, בין השאר בגלל מחיקה בסך 429 מיליון שקל של קרקעות שרכשה בעבר ושוויין ירד. המניה צנחה בשנה האחרונה ב-35%.
גורמים בענף: "הקבלנים מרגישים לחץ בעלויות המימון"
לדברי השמאי והמשפטן ארז כהן, "ההאטה הדרמטית בשוק הדיור מושפעת בצורה המשמעותית ביותר מעלייה חדה של הריבית בשנה החולפת. הנתונים מצביעים על בלימה בעליית המחירים ואפילו ירידה קלה ונקודתית במספר ערים. במקביל, ניתן לראות שישנה ירידה של עשרות אחוזים בלקיחת משכנתאות. אולם צריך להיזהר מלהשליך את הקיפאון במחירי הדיור על חוסר בביקושים, שהרי כל הנתונים מלמדים על כך שהביקושים הכבושים קיימים מתחת לפני השטח וצפויים להתפרץ, כאשר הריבית תתייצב ותעניק ודאות או אפילו תרד, ויש לשים לב לכך שישנה האטה בהתחלות הבנייה".
לדבריו, "הירידה בהיקף מכירת הדירות, כפי שניתן לראות בדוחות הכספיים בחציון הראשון של השנה, משפיעה על התזרים של הקבלנים, שחלקם כבר מרגישים לחץ בעלויות המימון ומחפשים פתרונות שונים להתמודדות, כגון הכנסת שותפים, מימוש נכסים או גיוס הון או מבצעי מכירות, הכוללים הטבות בשווי כספי של עד מאות אלפי שקלים, כולל גם בשיתוף עם מועדוני לקוחות המייצגים רוכשים פוטנציאליים עם יכולות פיננסיות גבוהות. אין ספק שכל עוד הריביות נשארות ברמה הזו, יהיה קשה לרוכשים לחזור לשוק ולקבלנים להגדיל באופן משמעותי את היקפי המכירות. עד שהרוכשים ירגישו שיש לפחות התייצבות ברמת הריבית או ירידה קלה ברמתה, תימשך ההאטה בכמות העסקאות והקבלנים ימשיכו לשלם עלויות מימון גבוהות".
"עד שהרוכשים ירגישו שיש לפחות התייצבות ברמת הריבית או ירידה קלה ברמתה, תימשך ההאטה בכמות העסקאות והקבלנים ימשיכו לשלם עלויות מימון גבוהות"
אוהד אסרף, מנכ"ל ארי מגורים לשיווק נדל"ן, מציין כי יש הבדלים בין היזמים השונים בשוק, הנגזרים מהנקודה שבה תפס אותם המשבר. "יש יזמים שהמשבר תפס אותם עם הכנסות גבוהות ורווחיות גבוהה אחרי המכירות הערות במחירים גבוהים בשנים האחרונות, ועם מלאי לא גדול של דירות עתידיות או מלאי של דירות באזורים בהם המכירות נמשכות למרות המצב, כמו למשל אזור הדרום", הוא מסביר. לדבריו, "אותם יזמים מושפעים פחות מהמשבר ואף מנצלים אותו לרכישת קרקעות מרשות מקרקעי ישראל, שמוצעות היום במחירים נמוכים בהרבה ממחירי השוק עד לפני שנה".
אוהד אסרףצילום: אדיר אסרףלעומתם, ממשיך אסרף, "יש יזמים שנכנסו למשבר אחרי שקנו קרקעות יקרות, עלויות המימון הגבוהות נוגסות ברווח העתידי שלהם, וגם המכירות, בעיקר אם יש להם מלאים גדולים באזור המרכז, מתנהלות לאיטן. עם זאת, גם אם יהיו יזמים שיתקשו להתנהל כלכלית – ככל הנראה יבואו יזמים גדולים יותר או פנויים יותר במקומם וירכשו את הפרויקטים. להחלטת הריבית הצפויה היום תהיה השפעה מכרעת על השוק ועל מצב החברות. אם נגיד בנק ישראל ישאיר את הריבית על כנה, אנחנו נראה את המשך החזרה של הרוכשים למשרדי המכירות כפי שראינו אחרי ההחלטה האחרונה, כאשר מדובר בעיקר בהשפעה פסיכולוגית על השוק. אם הריבית שוב תעלה, ההאטה במכירות תימשך, וייתכן שעוד יזמים יתקשו להתמודד עם המצב הנוכחי".
אירית הופר, בעלי חברת אינהאוס שיווק פרויקטים למגורים, רואה את האור בקצה המנהרה. "הדוחות הכספיים של החברות, בשילוב הנתונים של משרדי הממשלה השונים, מציגים כבר תמונה אחרת מזו שראינו בתחילת השנה. מחודש מאי ניכרת עלייה בכמות המתעניינים המגיעים למשרדי המכירות, וכפועל יוצא גם היקף העסקאות שבוצעו בחודשים יולי-אוגוסט צפוי לשקף את המתרחש בשטח. הרוכשים מתמקדים בעיקר במעגל השני של אזורי הביקוש והלאה, הן בשל המחירים והן בשל היעדר אלטרנטיבה לשוק השכירות. אט אט, מי שרוצה לקנות מבין כי בסביבה הכלכלית הנוכחית, מחירי הדיור לקנייה נמצאים כרגע בנקודה אטרקטיבית מאוד, אך גם לאלו יש תאריך תפוגה. אנחנו כבר חווים הקשחת תנאים מצד הקבלנים".
